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空き家改修ものがたり【第一話】「西ちゃん、葛藤と苦悩のキロク(笑)」

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こんにちは!住まいる西ちゃんです\(^o^)/

さてさて、今回は経営経営計画で発表した2本目の柱である「魅力ある空き家の改修事例を提案・紹介」事業がいよいよ本格稼働することになりました!

とあるきっかけで空き家をもらいました!(ヤッター!)

今回のブログでは「空き家をどう活用したらいいかお悩みの方」に向けて、何かヒントになればとの思いから、この空き家の改修していくプロセスを赤裸々に紹介していきたいと思います!

 

[目次]

空き家はどんな物件なの?

築50年以上、約14.5坪(44㎡)で、和室が2部屋と台所と風呂トイレが付いたコンパクトな物件です。

内装はこんな感じ。

なぜ空き家を譲り受けることになったの?どんな経緯で?

実は、この物件は父から譲り受けました。

父が50年以上前に家屋の解体材を主に使って貸家として建てた物件です。

築年数がかなり経っているため、不動産屋さんからは入居者を募集しても紹介がしにくいです、と言われてしまったそうです。

改修すればある程度入居者は期待できますが、家賃収入で計算してみると、改修費用と固定資産税の回収は10年後になってしまうため、手に余っていたそうです。

 

父としては、変に残しても家族に迷惑をかけてしまうため、建設会社を経営している息子である私に自由にさせようと決めたそうです。父からは「解体しようが、改修しようが、お前の好きにしたらいい」と言われました。

西ちゃんとしては、空き家の改修の事例をつくると事業方針にも掲げていたため、まさにこれは「空き家じゃん!(キター!!)」と飛びつきました。

空き家を改修するまでに、どんなステップを踏んでいくの?

西ちゃんがこの空き家を譲り受けてから、今日までに何を考え、どう行動してきたかについてお伝えしていきたいと思います。といっても、まだまだ改修プランも決まっていない状態で、ほんとこれから!という状況です。

STEP1 活用の前に、まずは状態を確認!(天井、床剥ぎ)

まずは、空き家の状態を把握するところから始めます。

ここをちゃんとしておかないと、後々思わぬ費用が発生する可能性があるためです。

具体的には「シロアリによる食害」や「雨漏りによる腐食」によって、構造体や屋根部分が脆くなっている場合は、柱や梁の取り替えが必要になるため、100万円単位で予算が変わってきます。

こちらのブログで詳しくお伝えしていますので、気になる方はこちらをどうぞ^^

空き家の改修や解体の費用はいくらかかる?家の状態を確認してもらおう!

皆さんも必ず床や天井を剥がして確認することをオススメします!

ここまで派手に壊す必要はないです、ちょっと開けて確認するだけでいいです(笑)

(西ちゃんは改修後、見学にいらした皆さんに屋根裏の梁を魅せることを計画しているため、このように全面剥がしています)

西ちゃんが調査してみたところ、床にシロアリ被害はありませんでした。

一方、屋根裏のいたるところに「雨漏り跡」がありました。

白いカビのような部分が全て「雨漏りの跡」です。

雨漏り跡はありますが、腐りきってはいないため、現状は「取り替えの改修は不要」と判断しました。ただし、雨漏りが継続していないかは、今後も確認していく必要があります。

これで、構造部分に大きな問題がないことが確認できました(ほっ)

STEP2 建物の周辺環境を調査

空き家に「どんな機能や用途」を持たせるか、それによって「どんなプラン(平面図)」にしていくかを考えるためにも、周辺環境を調査することが大切です。

「この地域にはどんな人が住んでいる?」「どんなニーズがありそう?」などを調べます。

この物件は、鹿児島市中山という地域にある物件です。天文館などの中心市街地から少し離れたところにあり、都市の中でも農地が多めな住宅地です。


©︎Googleマップ

農地を残すため家屋を立てることが規制されている「市街化調整区域」に指定されていますが、その規制が緩和されたため、住宅が多く建てられ、急激に移住者が増えています。

また、お隣の敷地には、最近オープンした農業体験ができるカフェてのんでファーム」があります。


(お写真はHPからお借りしました。)

実は、すでに「てのんでファーム」さんのところへもご挨拶を済ませてきました!

てのんでファームで提供されるメニューは100%の地産地消!ドレッシングに至るまで、全てこの土地で採れたものだそうです!

ご飯は羽釜で炊き、薪は鹿児島は川辺町のものを扱っているそうです^^

STEP3 周辺環境や物件を踏まえて空き家の活用方法を考えてみる

中山は住宅地が多くなってきたため、地域の方に向けた「レンタルスペース」としての活用も可能性として考えられますね。

小規模なイベントをやりたい方に向け、一日単位や1週間単位で貸し出すようなイメージです。街中に比べて比較的安い価格でも提供が可能じゃないでしょうか。

ヨガや手芸をしていて、これから拠点を構えていこうとしている方へお貸しすることもいいですよね。(そういった活動をしている人がもしいたらお声かけいただけたら嬉しいです!^^)

「てのんでファーム」さんと連携できれば、農業体験で野菜を収穫したあと、うちの空き家で料理教室ができるなど妄想が膨らみます(ワクワク)

また、地域の方をお招きして一緒にDIYをやりながら地域の方からアイデアをいただくのもいいなと思っています。これは喜入での空き家プロジェクトにて、加藤さんや亀井さんたちから学ばせていただいたやり方です!

そして、この物件は、西建設としては「改修した空き家のモデルルーム」にもしたいと思っていますので、西建設スタッフがここに在中して、空き家の利活用や改修の相談に乗る、ということも考えたりしています^^

STEP4 事業計画や収支を考えてみる

改修プランを考える上で、支出と収入を想定しておくことも大切ですよね。

妄想で終わらせず、現実的に成り立つかかどうかを検討するためにも、まずは数字を把握することから始めましょう!

(初期の段階では、ほんとざっくりでOKです!)

先ほどのアイデアを元に、西ちゃんもざっくり収支換算をしてみました。

こんな感じです!(じゃじゃーん!)

<支出>
・固定資産税
 ・土地11万/年
・家屋7000円/年(土地が意外と高い!汗)
・水道光熱費ほか:7万円/年
小計187,000円(一日あたり約500円)

<収入>
・稼働率:30%(週2日程度)
・レンタル料:500円/日(水道光熱費込)
小計 54,750円/年

<収支>
合計 -132,250円/年

 

「・・・だめだ!!これだと赤字だ!」

(そもそも改修のための工事費もまだ入れれてませんし^^;汗)

 

いや、いいんです(笑)

今の時点で、ちゃんとそれがわかったことが大事なんです。

こうやってみると「固定資産税が安い方が有利だよね」とか「水道光熱費はやっぱり利用者の方に出していただかないと回らないぞ・・・」ということが見えてきます。

「利用料は500円だと安すぎるのかもしれない…」「もう少しあげた方がいいだろうか…」「いや地域の方のための場所なんだから、このくらい安くないと・・・!」(葛藤!)などなど。

 

収支の考え方

収支の考え方は大きく3つくらいあると思います。

①損をしたくない、固定資産税をまかなう

②どうせならガッツリ利益をあげるところまでやりたい

③地域のためにお役にたてるなら精神

 

①の方は、収支がプラスマイナスゼロくらいを目指せばよくて

②の方は、しっかり利益が上がる仕組みを考える必要があります。

③の方は、この物件は赤字であっても他の事業でまかなうなどを考えていく必要がありますね。

西ちゃんは①でありたいんだけども・・・今の状態では③です(笑)

果たして、いいアイデアを思いつけるのか・・・!!

第一話のさいごに

こんな感じで、すっかり打ちひしがれている西ちゃんです(笑)

OPENした際には「こけら落としをやりたいです!」と声をかけていただいている方もいらっしゃいますし、もう後には引けません。

西ちゃんやるしかないんです!!(自ら退路を絶ってしまいました笑)

「空き家を所有している方が直面する難題」に西ちゃんもぶつかっています。

この姿を見ていただくことで、空き家改修で一歩踏み出せずにいる人にちょっとでも何かをお届けできたら幸いです。

果たして、西ちゃんはどうなるか!乞うご期待!

それでは西ちゃんでした〜!\(^o^)/

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